Investissement immobilier: les enseignements à tirer d’une crise sanitaire inédite

Rappelons d’abord que l’immobilier se subdivise en deux mondes aux ressorts très différents: l’immobilier résidentiel, surtout lié à la capacité d’emprunt des ménages et l’immobilier d’entreprise, plutôt corrélé au PIB. La crise s’avérait plus longue, le risque potentiel auquel seraient exposés les investisseurs en SCPI est essentiellement un risque de crédit, lié à l’impossibilité des locataires de payer. En ce sens, il est intéressant de voir comment les choses se sont déroulées au moment de la violente crise financière de 2008. Or, il n’y a alors pas eu de véritable chute de la distribution de revenus par les SCPI post-Lehman. Et les défaillances parmi les locataires sont restés très stables. Avec un taux de vacance particulièrement bas de 5% sur le marché du bureau francilien et des actifs en construction qui représentent de l’ordre de 4% du parc installé, on ne peut pas parler d’un marché déséquilibré. Cette crise n’est donc pas endogène à l’immobilier, et ça c’est une bonne nouvelle.
Il reste deux sujets de risque: d’abord, si le système bancaire venait à être fragilisé par la crise, la réduction du marché du crédit obligerait les investisseurs immobiliers à diminuer l’effet de levier, ce qui diminuerait les liquidités disponibles, et impacterait évidemment les retours sur investissement. Ensuite, si les défaillances d’entreprises se multipliaient, l’impact sur l’équilibre entre offre et demande d’immobilier serait direct. C’est cette réalité qui nous incite à ne pas avoir de position tranchée sur le commerce, en première ligne dans cette crise et qui, par ailleurs, connaît des mutations structurelles importantes et encore inachevées.

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