Covid-19 et non-paiement des loyers commerciaux : contestation sérieuse

Si les dernières décisions rendues en matière de loyers commerciaux ont déclaré exigibles les loyers échus en période de covid-19 en rejetant l’exception d’inexécution, la force majeure ou le fait du prince invoqués par le locataire pour se soustraire au paiement des loyers ; certaines décisions ont laissé sous-entendre que des arguments relevant du droit commun des contrats étaient susceptibles d’être opposés par le locataire à la demande en paiement du bailleur

En l’espèce, un locataire a souscrit un bail commercial pour des locaux dans lesquels une activité de restauration italienne sur place et à emporter est exploitée. En raison de l’état d’urgence l Le bailleur a par conséquent accepté de réduire de 50 % le montant du loyer sur la période du 15 mars au 22 juin de la même année. Le locataire a sollicité la poursuite des mesures de réduction du loyer. Les négociations ont échoué, le locataire a décidé de ne pas régler l’intégralité des loyers du troisième trimestre 2020.

En réponse aux demandes en paiement du bailleur, le locataire soulève l’existence de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés. Pour se prononcer sur l’exception d’inexécution soulevée par le locataire (C. civ., art. 1217), le juge des référés a rappelé que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (C. civ., art. 1104), ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Autrement dit, et ce n’est pas la première fois que le tribunal judiciaire se prononce ainsi, le moyen tiré de l’exception d’inexécution doit être étudié, non pas à la lumière du respect par le bailleur de son obligation de délivrance, puisque le restaurant était ouvert au public, mais à la lumière de l’obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat (TJ Paris, 26 oct. préc. ; 18 sept. préc.).

En revanche, il semblerait que ce soit la première fois en cette période de crise sanitaire qu’un locataire soulève devant le juge des référés l’article 1195 du code civil relatif à l’imprévision pour s’opposer à un commandement de payer.

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