Baux commerciaux : Pas de force majeur ni défaut de jouissance mais une obligation de bonne foi

Le locataire opposait tout d’abord un défaut de délivrance de son bailleur, en ce que l’exploitation du local n’avait pas été possible durant la période d’avril et mai 2020.

Pour la cour, si cette impossibilité d’exploiter est avérée, elle n’est néanmoins pas imputable au bailleur, auquel s’imposait également la mesure. Aucun manquement n’est donc imputable au bailleur, dont la seule obligation est d’assurer au locataire la jouissance du local conformément à sa destination contractuelle, et non de lui garantir que « le bail sera fructueux ».

Concernant la force majeur, ce fondement est inopérant lorsque le locataire a les moyens financiers de régler ses loyers. Ensuite, la juridiction précise que la mise en place d’un fonds de solidarité et de mesures de report ou d’étalement de paiement des loyers « démontre que le législateur ne reconnaît pas le caractère de force majeure à la pandémie ».

En d’autres termes, la juridiction semble considérer que la mise en place de mesures pour limiter les conséquences de la pandémie fait obstacle à la condition de l’irrésistibilité.

Une bonne foi est quand même nécessaire : Ayant relevé que le bailleur avait effectivement proposé un report et un échelonnement des loyers concernés par la période de confinement, « jusqu’à la fin de l’année en cours », celui-ci avait satisfait à son obligation de bonne foi, en aménagement les modalités contractuelles, pour tenir compte de l’impact de la crise sur l’activité de son locataire.

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