Logement : les bailleurs contraints de baisser les loyers dans les grandes villes françaises

Les touristes et les étudiants ayant quitté les grandes villes, les propriétaires de locations courte durée cherchent des baux longs. Dans ce contexte d’offres multipliées, les prix des locations dans certaines villes sont à la baisse et la vacance des biens augmente.

En mars 2021, 79 % d’annonces supplémentaires pour des appartements loués vides et 129 % concernant des meublés sont apparues sur le site SeLoger. Le marché locatif étant plus détendu, les futurs locataires peuvent ainsi bénéficier de baisses de loyer. C’est le cas à Paris, Lille ou Nice, où les prix ont légèrement chuté au premier trimestre 2021, rapporte Le Monde.

Problème pour les propriétaires qui proposaient auparavant leurs biens en location courte durée : les locataires ne se bousculent pas. Un studio du Ve arrondissement de Paris, proposé en novembre 2020, n’est toujours pas occupé. Le propriétaire a dû concéder une baisse du loyer qui est passé de 1 500 à 1 400 puis 1 300 euros précise Le Monde. Un autre bien, près du Trocadéro, a été occupé deux mois après la diffusion de l’annonce par un locataire qui a profité d’une baisse de loyer de 6 %.

https://www.boursorama.com/patrimoine/actualites/logement-les-bailleurs-contraints-de-baisser-les-loyers-dans-les-grandes-villes-francaises-5d5dc45db2f89788441b6546dcd15829

 

Dissoudre une SCI à l’IR : pas si simple que cela !

La première étape consiste à voter en assemblée générale la dissolution de la société. Il convient ensuite de désigner un liquidateur (souvent le gérant de la SCI) qui devra se charger de résoudre l’étape obscure de la liquidation… La dissolution se termine assez facilement par la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales, puis par un envoi du dossier de dissolution au greffe du tribunal qui la valide.

L’étape de la liquidation signifie qu’il faut rembourser toutes les dettes, puis de fermer les comptes en banque et verser ce qu’il reste aux associés. l faut enfin improviser un bilan de liquidation sur une feuille vierge en indiquant à l’actif une trésorerie nulle et au passif des dettes égales à 0, pour en déduire un boni de liquidation (formule de calcul : capitaux propres – capital social : là aussi, il n’existe aucune explication vraiment claire sur le calcul de ce boni). Même si pour vous il est évident que la SCI n’a plus de dettes, le greffe du tribunal a besoin de ce document sur lequel le liquidateur s’engage personnellement.

https://www.patrimoine24.com/juridique/7303-amplegest-dissoudre-une-sci-a-l-ir-pas-si-simple-que-cela.html

 

Réduction d’impôt « Madelin » : entrée en vigueur du taux bonifié transitoire

Si le taux de l’avantage fiscal était en principe de 18 %, un taux bonifié de 25 % a été prévu pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2020, afin de contrebalancer la disparition de la réduction d’impôt « ISF-PME » La loi de finances pour 2021 a proroge d’un an le taux bonifié transitoire de la réduction d’impôt « Madelin » de droit commun.

Le taux de 25 % serait ainsi applicable à l’ensemble des versements effectués jusqu’au 31 décembre 2021. La Commission a confirmé, dans sa décision adressée à la France en date du 31 mars 2021, la conformité du dispositif « IR-PME » modifié par la Loi de Finances pour 2021. Dans le délai de deux mois dont il disposait, le Gouvernement vient de publier le décret fixant l’entrée en vigueur des dispositions susmentionnées.

https://fiscalonline.com/patrimoine/impot-sur-le-revenu/reduction-d-impot-madelin-entree-en-vigueur-du-taux-bonifie-transitoire.html

 

Particuliers en Bourse : le regain d’intérêt se confirme au premier trimestre 2021

De début janvier à la fin mars 2021, quelque 772.000 particuliers ont acheté ou vendu des actions, un nombre en hausse par rapport au quatrième trimestre 2020 et se situant au plus haut niveau depuis un an.

Le premier trimestre 2020 avait connu une forte activité et un afflux d’investisseurs particuliers pendant les turbulences sur les marchés, sans dépasser le pic atteint à l’automne 2019 au moment de l’introduction de la Française des Jeux (FDJ), qui avait rencontré un franc succès auprès des investisseurs de détail.

Le nombre de transactions réalisées par des particuliers en France sur des actions admises aux négociations en Europe a atteint un niveau record au premier trimestre, à 18,2 millions, dans le prolongement des volumes élevés constatés en 2020 : plus de 60 millions de transactions enregistrées sur l’année, contre 25 millions les années précédentes.

https://www.amf-france.org/fr/actualites-publications/communiques/communiques-de-lamf/particuliers-en-bourse-le-regain-dinteret-se-confirme-au-premier-trimestre-2021

 

L’absence de refacturation de charges locatives à seize locataires constitue un acte anormal de gestion

Les prêts sans intérêts ou l’abandon de créances accordés par une entreprise au profit d’un tiers ne relèvent pas, en règle générale, d’une gestion commerciale normale, sauf s’il apparaît qu’en consentant de tels avantages, l’entreprise a agi dans son propre intérêt.

Par ailleurs, s’il appartient à l’administration d’apporter la preuve des faits sur lesquels elle se fonde pour estimer qu’un abandon de créances ou d’intérêts consenti par une entreprise à un tiers constitue un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que cette entreprise n’est pas en mesure de justifier qu’elle a bénéficié en retour de contreparties.
La Cour considère que les difficultés financières des locataires concernés et les conséquences commerciales alléguées ne sont pas établies.

https://fiscalonline.com/Entreprise/impot-sur-les-societes/l-absence-de-refacturation-de-charges-locatives-a-seize-locataires-constitue-un-acte-anormal-de-gestion.html

 

Se marier sans attendre, et faire la fête plus tard ?

Attendre des jours plus propices : c’est ce qu’ont choisi nombre d’aspirants au mariage depuis le début de la crise sanitaire. Une décision qui peut avoir de graves impacts en cas de décès, alertent certains notaires, surtout en présence d’un patrimoine et d’enfants.

Principal point sur lequel les deux notaires insistent : la protection du toit – le logement commun. En cas de décès d’un des membres d’un couple possédant sa résidence principale, le survivant marié pourra toujours habiter les lieux jusqu’à sa propre mort. Même en présence d’enfants. Même si ceux-ci sont « d’un autre lit ».

https://www.lemonde.fr/argent/article/2021/04/12/se-marier-sans-attendre-et-faire-la-fete-plus-tard_6076428_1657007.html

 

L’administration fiscale étend le champ de compétence du service de mise en conformité fiscale (SMEC)

Le service traitera désormais les demandes mettant en évidence des difficultés, soit de chiffrage du montant des corrections, soit d’appréciation des périodes sur lesquelles s’exerce le droit de reprise, ainsi que les demandes portant sur plusieurs contribuables impliqués dans une même opération, et cela sans distinction suivant que la mise en conformité recherchée concerne une erreur (non susceptible de sanction) ou un manquement ;

La mise en conformité portant sur des irrégularités intentionnelles est étendue à l’ensemble des faits commis par les entreprises de taille intermédiaire ou par les grandes entreprises et susceptibles d’être sanctionnés par la pénalité pour manquement délibéré.

http://www.etudes-fiscales-internationales.com/media/00/01/4096184697.pdf

 

Assurance-vie : les pièges du millefeuille tarifaire

Attention toutefois aux frais, car l’assurance-vie les empile comme un millefeuille !

Dans ce cas de figure, vous cumulez les frais du support en unités de compte (le FCP, la Sicav ou le support financier choisis) et ceux du contrat d’assurance-vie lui-même. Le fonds Dorval Manageurs Small Cap Euro par exemple, un produit de petites valeurs françaises géré par Dorval AM, a généré une performance brute de 4,06% en 2020, selon le relevé émis par Generali. Mais l’assuré n’en a guère vu la couleur.

La société de gestion a en effet prélevé 2,47% de frais de gestion, faisant tomber la performance nette du support à 1,59%. A ce résultat, il faut encore ôter les frais de gestion du contrat, en moyenne de 0,85%. La performance finale pour le client n’est alors plus que de… 0,73%. Mais les fonds d’actions peuvent aussi générer de bonnes performances (+ 32,1% en 2017 ou + 18,7% en 2019, par exemple, pour le fonds Dorval précité).

La ponction tarifaire se fait alors beaucoup moins sentir. Elle est en revanche particulièrement douloureuse sur les produits prudents, moins rémunérateurs et qui sont aussi les plus souscrits.

Une solution radicale : opter pour des ETF (Exchange-Traded Fund). Ces fonds indiciels cotés se contentent de reproduire la performance d’un indice (les ETF grandes capitalisations françaises répliquent par exemple le CAC 40), mais à coût plus modeste, de l’ordre de 0,3% par an. « Attention, la plupart des contrats prévoient des frais de transaction sur ces supports, de l’ordre de 0,1% à l’achat, puis à la vente », précise Philippe Gourdelier, cofondateur du courtier web Patrimea.

https://votreargent.lexpress.fr/assurance-vie-les-pieges-du-millefeuille-tarifaire_2147295.html

 

Une baisse inédite des loyers des studios à Paris

La crise sanitaire bouscule aussi le marché locatif. Confinement oblige, beaucoup d’étudiants parisiens ont mis à fin à leur bail pour rejoindre leurs parents ou des proches et travailler à distance.

Payer un loyer de plus de 800 euros par mois (867 euros exactement) à Paris, paraît en effet bien inutile s’il est possible d’étudier à distance. Conséquence: la tension locative est beaucoup moins forte dans la capitale.

Pour une offre, un propriétaire reçoit à peine 2 demandes en moyenne contre presque trois au début de l’année, selon une étude réalisée par Locservice, spécialisée dans la location et colocation entre particuliers. Soit une chute de plus de 30%! Tout Paris est concerné (voir ci-dessous)!

Du coup, faute de demandes, les loyers des studios, très prisés par les étudiants, ont reculé de près de 2% au premier trimestre, selon une étude réalisée par Locservice, spécialisée dans la location entre particuliers.

https://immobilier.lefigaro.fr/article/une-baisse-inedite-des-loyers-des-studios-a-paris_1acd9f68-8e30-11eb-830a-943a5001010e

 

Baux commerciaux : Pas de force majeur ni défaut de jouissance mais une obligation de bonne foi

Le locataire opposait tout d’abord un défaut de délivrance de son bailleur, en ce que l’exploitation du local n’avait pas été possible durant la période d’avril et mai 2020.

Pour la cour, si cette impossibilité d’exploiter est avérée, elle n’est néanmoins pas imputable au bailleur, auquel s’imposait également la mesure. Aucun manquement n’est donc imputable au bailleur, dont la seule obligation est d’assurer au locataire la jouissance du local conformément à sa destination contractuelle, et non de lui garantir que « le bail sera fructueux ».

Concernant la force majeur, ce fondement est inopérant lorsque le locataire a les moyens financiers de régler ses loyers. Ensuite, la juridiction précise que la mise en place d’un fonds de solidarité et de mesures de report ou d’étalement de paiement des loyers « démontre que le législateur ne reconnaît pas le caractère de force majeure à la pandémie ».

En d’autres termes, la juridiction semble considérer que la mise en place de mesures pour limiter les conséquences de la pandémie fait obstacle à la condition de l’irrésistibilité.

Une bonne foi est quand même nécessaire : Ayant relevé que le bailleur avait effectivement proposé un report et un échelonnement des loyers concernés par la période de confinement, « jusqu’à la fin de l’année en cours », celui-ci avait satisfait à son obligation de bonne foi, en aménagement les modalités contractuelles, pour tenir compte de l’impact de la crise sur l’activité de son locataire.

https://www.dalloz-actualite.fr/flash/bail-commercial-bonne-foi-et-juge-face-pandemie#.YF3gMT-Qg74

 

Immobilier : l’essor de l’investissement dans la nue-propriété

Il s’agit d’acheter seulement les murs de la propriété en laissant l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien. Dans Le Parisien du mercredi 16 mars, Adrien Poillot, directeur général de Nue Pro Select, société spécialisée dans la vente de nues-propriétés, explique que le marché augmente de 15% chaque année.

« Au vu de la crise, ça ne devrait que se développer encore », précise-t-il.
Lorsque le senior vend les murs de sa maison, il peut donc vivre chez lui jusqu’à sa mort, explique le quotidien.

Mais à la différence du viager, il n’obtient pas de rente. En revanche, il peut vendre son bien à un prix plus important. Ainsi l’investisseur acquiert le bien à hauteur de 50 voire 60% de sa valeur. Et non pas 20% de sa valeur, comme c’est le cas dans le viager classique.

https://www.mieuxvivre-votreargent.fr/immobilier/2021/03/17/immobilier-les-particuliers-investissent-dans-la-nue-propriete/

 

Transmission de patrimoine : les employés à domicile peuvent bénéficier des libéralités d’un particulier employeur

Les dispositions contestées limitent, dans la mesure de cette interdiction, les personnes âgées, les personnes handicapées ou celles qui ont besoin d’une aide personnelle à leur domicile ou d’une aide à la mobilité dans leur capacité à disposer librement de leur patrimoine. Le droit de disposer librement de son patrimoine étant un attribut du droit de propriété, les dispositions contestées portent atteinte à ce droit.

Le Conseil Constitutionnel relève qu’l ne peut se déduire du seul fait que les personnes auxquelles une assistance est apportée sont âgées, handicapées ou dans une autre situation nécessitant cette assistance pour favoriser leur maintien à domicile que leur capacité à consentir est altérée.

D’autre part, les services à la personne définis au 2° de l’article L. 7231-1 du code du travail recouvrent une multitude de tâches susceptibles d’être mises en œuvre selon des durées ou des fréquences variables. Le seul fait que ces tâches soient accomplies au domicile des intéressées et qu’elles contribuent à leur maintien à domicile ne suffit pas à caractériser, dans tous les cas, une situation de vulnérabilité des personnes assistées à l’égard de ceux qui leur apportent cette assistance.

De plus, l’interdiction s’applique même dans le cas où pourrait être apportée la preuve de l’absence de vulnérabilité ou de dépendance du donateur à l’égard de la personne qui l’assiste. Il résulte de toute ce qui précède que l’interdiction générale contestée porte au droit de propriété une atteinte disproportionnée à l’objectif poursuivi. Elle doit donc être déclarée contraire à la Constitution.
Décision n° 2020-888 QPC du 12 mars 2021

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043244415

 

Arnaque à l’assurance-vie

Suite au décès de sa tante, Jacqueline est contactée par un certain Thierry*, qui se présente comme le notaire en charge de la succession. Il lui explique que sa défunte proche a légué une assurance vie et que, pour la récupérer, elle doit au plus vite lui envoyer ses papiers d’identité.

Après une rapide recherche sur internet, Jacqueline tombe sur le cabinet de ce notaire, bel et bien enregistré auprès de la Chambre des notaires. Mais, suspicieuse face à l’empressement du professionnel, elle pousse l’investigation en contactant directement la Chambre interdépartementale des notaires. Et elle a été bien inspirée ! Elle comprend alors que, si Thierry existe, ce n’est pas lui qui l’a contactée mais un escroc se faisant passer pour lui.

Une fois la proie ferrée grâce aux avis de décès publiés dans la presse locale, le faux notaire explique à sa victime que, pour débloquer de l’héritage, elle doit verser un acompte. 5% du montant de l’assurance vie sont évoqués dans l’article du Parisien.

https://www.moneyvox.fr/assurance-vie/actualites/83565/attention-a-cette-redoutable-arnaque

 

Une prime Covid pour «tous les salariés» en 2021… si les entreprises le souhaitent

Tous les salariés pourront prétendre à un coup de pouce financier en 2021. En ressuscitant la prime Macron pour tous, Jean Castex a tranché au-delà des espérances des syndicats ce lundi 15 mars à l’issue de la troisième Conférence sociale, après quatre longues heures d’échanges en visio avec l’ensemble des partenaires sociaux.

Caissières, vendeurs, bouchers, agent de sécurité ou du bâtiment, ou encore transporteurs ou bûcherons… Non seulement tous les travailleurs de la deuxième ligne exposés au Covid-19 dans un cadre professionnel pourront y prétendre, comme le gouvernement l’avait envisagé ce week-end, mais aussi l’ensemble des salariés gagnant moins de trois fois le smic.

La condition, et qui n’est pas des moindres, est que l’employeur fera comme bon lui semble. Autrement dit, décidera, ou non, de verser cette prime défiscalisée et exonérée de cotisations sociales pouvant aller jusqu’à 1000 euros dans le courant de l’année.

https://www.leparisien.fr/economie/une-prime-covid-pour-tous-les-salaries-en-2021-15-03-2021-8428667.php

 

La piste d’une fiscalité allégée des donations fait son chemin dans les rangs de la majorité

Alors que Bercy planche sur les moyens d’inciter les contribuables à dépenser leur bas de laine accumulé pendant la crise, le député LREM « plaide pour davantage d’outils permettant aux Français d’investir dans les fonds propres des entreprises françaises, avec un risque maîtrisé et une performance plus importante que celle offerte par une assurance vie classique ».

Se faisant l’écho d’une piste évoquée par le ministre de l’Economie il y a quelques jours, M. Saint-Martin est aussi « très favorable » à un allègement de la fiscalité des droits de donations pour favoriser la transmission de l’épargne entre générations.

https://argent.boursier.com/epargne/actualites/la-piste-dune-fiscalite-allegee-des-donations-fait-son-chemin-dans-les-rangs-de-la-majorite-6498.html

 

Assurance-vie: le fonds en euros, sans risques et rémunérateur, « est mort » juge le patron de la Banque postale

Invité sur le plateau de Good Morning Business ce mercredi, Philippe Heim, président du directoire de La Banque Postale, conseille de privilégier l’assurance-vie en unités de compte pour son épargne.

Il faut sortir du dogme de l’assurance-vie telle que nous l’avons connu où nous avions à la fois de la sécurité, de la liquidité et du rendement. Ce produit-là, il faut oser le dire: il est mort, compte tenu des taux négatifs », juge Philippe Heim.

https://www.bfmtv.com/economie/patrimoine/assurance-vie-le-fonds-euro-est-mort-juge-le-patron-de-la-banque-postale_AV-202103030097.html

 

Loyers impayés : la garantie Visale sera bien étendue à plus de salariés

L’organisme Action Logement, en charge de cette caution locative gratuite, confirme qu’elle sera bien étendue aux salariés de plus de 30 ans gagnant jusqu’à 1 500 € nets par mois.

Actuellement, la garantie Visale s’adresse aux locataires âgés de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle, et est ouverte aux salariés de plus de 30 ans, d’une entreprise du secteur privé ou agricole, uniquement s’ils sont en poste depuis moins de six mois (hors CDI confirmés) ou mutés depuis moins de six mois. Les personnes concernées par un bail mobilité et les ménages logés par un organisme d’intermédiation locative sont également éligibles.

https://www.dna.fr/magazine-immobilier/2021/02/27/loyers-impayes-la-garantie-visale-sera-bien-etendue-a-plus-de-salaries

 

Comment savoir si vous êtes bénéficiaire d’un contrat de retraite supplémentaire d’entreprise ?

Selon les derniers chiffres publiés par la Drees (la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques), un peu plus de 5,4 millions de personnes seraient bénéficiaires d’un contrat de retraite supplémentaire d’entreprise de “type article 83”. Souscrits par les employeurs auprès d’un organisme d’assurance ou de prévoyance, ces contrats peuvent être mis en place au profit de l’ensemble des salariés ou réservés à une partie d’entre eux, les cadres et dirigeants le plus souvent.

Les organismes d’assurance et groupes de protection sociale qui gèrent ces contrats ont pourtant l’obligation de leur adresser, chaque année, un relevé indiquant le montant de l’épargne qu’ils ont acquis au 31 décembre. Mais il arrive fréquemment que ces informations ne leur parviennent jamais, en particulier lorsqu’ils ont déménagé après avoir quitté leur entreprise.

Pour mettre fin à cette situation, une proposition de loi définitivement adoptée par le parlement le 17 février prévoit que les informations relatives à ces contrats feront désormais partie des informations auxquelles les assurés auront automatiquement accès via leur compte personnel de retraite sur le site info-retraite et qu’elles devront également figurer sur le solde de tout compte que les employeurs doivent leur remettre lorsqu’ils quittent leur entreprise.

Le hic ? Ces mesures n’entreront effectivement en vigueur qu’une fois les décrets d’application publiés et au plus tard dix-huit mois après la promulgation de la loi.

https://www.capital.fr/votre-argent/comment-savoir-si-vous-etes-beneficiaire-dun-contrat-de-retraite-supplementaire-dentreprise-1395285

 

Epargne retraite : il sera bientôt plus facile de retrouver vos contrats oubliés

Les députés ont adopté, mercredi 17 février, la proposition de loi relative à la déshérence des contrats de retraite supplémentaire. Ce texte doit permettre aux bénéficiaires de ne pas perdre de vue leur contrat, ou de les retrouver, grâce à une information accrue et simplifiée.

Une chose est certaine : parmi les 13 millions de détenteurs d’article 83, article 39, Perp, Madelin, Perco ou PER, de nombreux ne le savent pas. C’est ainsi que la Cour des comptes estime à environ 13 milliards d’euros le montant qui dort sur les contrats non-réclamés par les assurés de plus de 62 ans.

Pour pallier l’absence d’information claire pour le bénéficiaire potentiel d’un produit d’épargne retraite supplémentaire, le texte prévoit donc deux nouveautés.

Tout d’abord, l’article 1 introduit que les gestionnaires de produits d’épargne retraite envoient chaque année au Groupement d’intérêt public (GIP) Union Retraite les informations nécessaires à l’identification des bénéficiaires. Ainsi, chaque assuré, lorsqu’il consultera la plateforme https://www.info-retraite.fr/, gérée par le GIP Union Retraite, pourra accéder aux données le concernant sur ses contrats de retraite supplémentaire.

Pour éviter tout oubli, la loi inclut également que les salariés soient informés, via l’état récapitulatif (ou solde de tout compte) reçu au départ de l’entreprise, des éventuels contrats de retraite supplémentaire dont ils sont bénéficiaires.

https://www.capital.fr/votre-argent/epargne-retraite-il-sera-bientot-plus-facile-de-retrouver-vos-contrats-oublies-1394385

 

A Paris, les logements loués pour courtes durées imposent un changement d’usage du local soumis à autorisation préalable

La Cour de cassation indique : Hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois et de la location, pour une durée maximale de quatre mois, du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable.
Arrêt n°195 du 18 février 2021 (17-26.156) – Cour de cassation – Troisième chambre civile

https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/195_18_46486.html