Cession de locaux professionnels transformés en logements : Bercy commente les aménagements de la loi de finances pour 2021

d’une part, par l’article 25 qui a prorogé le dispositif pour deux ans, étendu celui-ci aux cessions effectuées au profit de toute personne morale et allégé l’amende, prévue à l’article 1764, III du CGI, encourue en cas de non-respect de l’engagement de l’acquéreur de transformer l’immeuble acquis en un immeuble à usage d’habitation ou de construire des locaux d’habitation sur le terrain dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l’exercice d’acquisition ;
d’autre part, par l’article 17 qui a introduit une possibilité pour l’acquéreur de l’immeuble ou du terrain de demander une prolongation exceptionnelle de ce délai de quatre ans, pour une durée d’un an renouvelable une fois.
L’administration coindique que la prolongation exceptionnelle de ce délai s’applique aux engagements pour lesquels l’achèvement des travaux doit intervenir à compter du 1er janvier 2021.

https://www.efl.fr/actualites/fiscal/plus-values-professionnelles/details.html?ref=fc20fa4b2-4092-4190-9928-d266225a1ec4

 

Plus-value et dépendances : quelle que soit sa formulation dans l’acte un terrain à bâtir…reste un terrain à bâtir

Pour la Cour d’Appel quelle que soit la formulation de la désignation des biens vendus dans l’acte authentique de vente, le terrain à bâtir ne peut bénéficier de l’exonération de plus-value au titre de la dépendance immédiate et nécessaire.

La Cour fait valoir que la désignation des biens vendus dans le projet adressé aux parties le 31 janvier 2013 et dans l’acte de vente faisait ressortir dans les deux cas que le terrain vendu était un terrain à bâtir.

Par suite, ce n’est pas la formulation contenue dans l’acte authentique qui a conditionné le redressement, mais bien le fait qu’il s’agissait d’un terrain à bâtir, mention qui existait dans les deux projets.
Arrêt de la Cour d’appel de Pau du 4 mai 2021, n° 19/03429

https://fiscalonline.com/patrimoine/plus-values-immobilieres/plus-value-et-dependances-quelle-que-soit-sa-formulation-dans-l-acte-un-terrain-a-batir-reste-un-terrain-a-batir.html

 

Portée du renouvellement du bail commercial « aux mêmes clauses et conditions »

Lorsque les parties ont exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat aux mêmes clauses et conditions du précédent bail, sans mention d’aucune réserve, la formule « aux mêmes clauses et conditions » emporte accord exprès et précis sur le prix du loyer du bail, de sorte que la demande ultérieure en fixation du loyer du bail renouvelé doit être rejetée.

https://www.dalloz-actualite.fr/flash/portee-du-renouvellement-du-bail-commercial-aux-memes-clauses-et-conditions#.YJUk26GQg74

 

Crédit immobilier : méfiez-vous de l’assurance perte d’emploi

La garantie perte d’emploi couvre l’acquéreur en CDI, uniquement en cas de chômage lié à un licenciement économique, et dans de strictes conditions d’application. C’est une assurance complémentaire qui n’est absolument pas obligatoire.

Les banques sont devenues beaucoup plus regardantes sur la situation professionnelle de leurs futurs emprunteurs. Cherchent-elles à mieux protéger leurs clients contre les aléas de la vie ? À se prémunir contre la hausse attendue des dépôts de bilan et avec elle, celle des impayés de salariés mis au chômage ? Et/ou à accroître leurs marges sur le crédit immobilier, un produit d’appel clé qui ne génère, concurrence oblige, que peu de revenus aux banques ?

Plusieurs directions régionales de certaines banques comme le Crédit Agricole et les Caisses d’Épargne, incitent et tentent d’imposer l’assurance perte d’emploi alors qu’elle n’a guère d’intérêt et offre une couverture extrêmement faible aux emprunteurs, s’insurge Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. On connaît bien cette pression commerciale qui consiste à dire si vous voulez votre crédit, il faut souscrire cette garantie…

Bien sûr, le client peut la refuser mais il s’expose alors à voir sa demande de prêt rejetée . « Cette opération est en réalité très maligne et rentable pour la banque car elle rend le client plus captif, explique Astrid Cousin. Il lui est plus difficile de trouver par la suite une offre équivalente à un tarif aussi compétitif et donc de faire jouer la délégation pour changer d’assurance ».

https://www.leparisien.fr/immobilier/credit-immobilier-mefiez-vous-de-lassurance-perte-demploi-07-05-2021-YAFEBGPRT5DHPCVTCPRSXDGC6Y.php

 

Immobilier : gare à la date de transfert de propriété en cas de promesse synallagmatique

La cour a jugé que, en dépit de la signature des promesses de vente, la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature des actes authentiques de vente dès lors que ces actes décrivaient les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulaient que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter de leur signature.

En statuant par ces motifs, alors que, dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées, et que les stipulations d’un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété, la cour a commis une erreur de droit.
Conseil d’État, 9ème – 10ème chambres réunies, 29/12/2020, 428306

https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000042828468?tab_selection=all&searchField=ALL&query=428306&page=1&init=true

 

Ventes de propriétés records à Montréal en avril

Les ventes de propriétés dans la région montréalaise ont atteint un niveau record en avril, a indiqué mercredi l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), mais cette croissance ne devrait pas être considérée comme une accélération du marché puisque la pandémie de COVID-19 fausse la comparaison avec l’an dernier.

L’association a précisé que les ventes du mois devraient être considérées comme stables puisqu’elles n’ont pas beaucoup changé par rapport à mars, et que les chiffres d’avril de l’an dernier témoignaient d’une chute spectaculaire des ventes.

Le directeur du service de l’analyse du marché de l’association, Charles Brant, a attribué la plus grande partie de l’activité observée en avril aux ventes de copropriétés, qui se sont chiffrées à 2466 le mois dernier. Cela représentait une hausse par rapport aux 673 ventes de copropriétés en avril dernier, mais une baisse par rapport aux 2630 ventes de mars. Entre-temps, les ventes de maisons unifamiliales se sont chiffrées à 3114 en avril, comparativement à 1043 l’an dernier et à 3090 en mars.

https://www.lapresse.ca/affaires/economie/2021-05-05/immobilier/ventes-de-proprietes-records-a-montreal-en-avril.php

 

Crédit Immobilier : S’oriente-t-on vers une hausse généralisée des taux immobiliers ?

Dans les premières grilles de taux reçues chez les courtiers en mai les taux immobiliers sont légèrement à la hausse. Une situation qui s’explique notamment par des banques parfois saturées par l’afflux de demandes.
« Un premier mouvement de hausse avait déjà eu lieu en mars dernier, mais il ne concernait que très peu d’établissements. Cette fois-ci, c’est une hausse s’étend à d’autres acteurs du marché : les banques ont eu beaucoup de dossiers à traiter ces dernières semaines sous l’effet des taux bas et d’une forte demande », déclare Pierre Chapon, président de Pretto, courtier en crédit immobilier 100% digital.
Cette hausse des barèmes fait aussi suite à une hausse du taux de l’OAT qui amorce aussi une remontée depuis début Avril : -0,031 % au 29 avril (contre -0,17 % au 1er avril 2021).

https://www.mysweetimmo.com/2021/05/05/credit-immobilier-soriente-t-on-vers-une-hausse-generalisee-des-taux-immobiliers/

 

Montréal encore « abordable », dit la Banque Nationale

Malgré une hausse de 16 % du prix des maisons depuis un an, le marché immobilier résidentiel est encore relativement « abordable » à Montréal, selon un rapport des économistes de la Banque Nationale publié mardi.

Pour les trois premiers mois de 2021, un Montréalais propriétaire typique consacrait 30 % de son revenu brut à son hypothèque (condos et maisons), soit la moyenne historique à Montréal depuis 2000. Le propriétaire d’une maison à Montréal, lui, y consacre 32 % du revenu brut — le seuil critique où on entre tranquillement dans la zone d’inabordabilité immobilière, selon les économistes de la Banque Nationale.

Attention : les taux d’intérêt n’aideront plus les Canadiens à contrer les effets immédiats de la hausse du prix des maisons sur leur portefeuille. « Les taux d’intérêt ont augmenté de 35 points de base (0,35 %) depuis février. Au prochain trimestre, l’abordabilité va se détériorer si le prix des maisons continue de monter », dit l’économiste Kyle Dahms.

Les Montréalais peuvent se consoler en se comparant avec les Torontois et les Vancouvérois, qui consacrent respectivement 56 % et 64 % de leurs revenus bruts à payer leur hypothèque. La moyenne canadienne est de 41 %, donc largement dans la zone d’inabordabilité. C’est beaucoup moins cher à Québec (21 %), Edmonton (22 %) et Calgary (23 %).

https://www.lapresse.ca/affaires/2021-05-04/prix-des-maisons/montreal-encore-abordable-dit-la-banque-nationale.php

 

Quelques précisions sur la prescription dans le cautionnement

La disproportion manifeste échappe à toute prescription, même quand elle est exercée à titre principal. Le point de départ de l’action en dommages-intérêts pour manquement au devoir de mise en garde se situe au jour où la caution a connaissance qu’elle doit effectivement payer la dette d’autrui.

https://www.dalloz-actualite.fr/flash/quelques-precisions-sur-prescription-dans-cautionnement#.YI_r4aGQg74

 

Immobilier : quel avenir pour les SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) vont-elles traverser la crise sans trop de dommages ? Pour l’instant, les dégâts sont minimes mais elles devront s’adapter à une nouvelle demande. Et elles disposent de nombreux atouts à la fois en tant qu’acteur économique et placement pour la retraite.
a plate-forme spécialisée, France SCPI, annonce déjà quant à elle le rendement (taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM) annualisé du 1er trimestre 2021 à 3,98 % versus 4,2 % en 2020.

https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-quel-avenir-pour-les-scpi-1310829

 

Location immobilière à prix minoré et acte anormal de gestion : qui doit prouver quoi ?

Le Conseil d’Etat juge que, pour caractériser un acte anormal de gestion, par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt, il incombe à l’administration d’établir le caractère anormalement bas du loyer annuel de 120 000 € que la société requérante a consenti pour une villa donnée en location.

En se bornant à retenir qu’il ne résultait pas de l’instruction, notamment des études économiques fournies par la société, que l’administration aurait fait une inexacte évaluation de la valeur locative de la villa, sans rechercher si l’administration démontrait elle-même que le taux de rendement de 4 % appliqué sur la valeur vénale de la villa pour déterminer sa valeur locative était pertinent alors même que la société requérante soutenait que ce taux ne correspondait pas au rendement réel d’un tel immeuble, la cour a méconnu les règles applicables en matière de charge de la preuve

https://www.efl.fr/actualites/fiscal/benefices-professionnels/details.html?ref=fd4f6b0f2-4eed-424c-8f11-17882a6a01ca

 

Un copropriétaire peut demander la résiliation du bail d’un voisin locataire bruyant

La Cour de Cassation indique que : « Tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci. ».
Elle donc donne droit à un copropriétaire qui a assigné le locataire en résiliation du bail et expulsion.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2021, 20-18.327

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043401151?page=1&pageSize=10&query=20-18327&searchField=ALL&searchType=ALL&sortValue=DATE_DESC&tab_selection=juri&typePagination=DEFAULT

 

Immobilier : les prix parisiens repartent à la hausse

Les indices des prix immobiliers MeilleursAgents – « Les Echos » de mai saluent le printemps. Sur un mois, ils sont tous en progression, y compris celui de la capitale qui interrompt une série de huit mois de baisse. selon MeilleursAgents, les porteurs de projet semblent avoir mis de côté leurs réserves pour revenir en plus grand nombre sur le marché.

https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-les-prix-parisiens-repartent-a-la-hausse-1311552

 

Des départs de locataires sans payer les derniers mois…

Pour l’instant, les professionnels de l’immobilier n’ont pas constaté une demande accrue de garants même si bon nombre de propriétaires ont été confrontés cette année à des départs d’étudiants « à la cloche de bois » avec un ou deux mois de loyer non payés ou à des retards de paiement des locataires dont les professions ont été affectées par la crise sanitaire comme le monde du spectacle et la restauration. « Une partie des propriétaires n’a pas reçu la totalité des loyers et des charges sans pour autant mener de procédure de recouvrement et a préféré abandonner les sommes dues », précise Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale pour la propriété immobilière (UNPI), qui représente les propriétaires bailleurs privés.

https://www.lemonde.fr/argent/article/2021/04/27/quelles-sont-les-solutions-pour-louer-sans-garant_6078184_1657007.html

 

« Baromètre LPI-SeLoger avril 2021 : Amplification de la hausse dans les grandes villes », Michel Mouillart

Dans 75 % des villes de plus de 100 000 habitants, la hausse des prix des appartements anciens reste au moins égale à 5 % sur un an (61 % des villes de plus de 50 000 habitants) : elle est même d’au moins 10 % dans 28 % des grandes villes. L’analyse de Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest et porte-parole du baromètre des prix immobiliers LPI-SeLoger.

https://www.journaldelagence.com/1192631-barometre-lpi-seloger-avril-2021-amplification-de-la-hausse-dans-les-grandes-villes-michel-mouillart

 

Attention à la surévaluation d’un bien ; risque de très lourdes sanctions

Il est reproché à l’agent immobilier qui a fait la première estimation d’avoir surévalué le bien pour conduire les vendeurs à faire l’acquisition d’un nouveau bien. Certes, il a été rappelé que la conjoncture économique immobilière à l’époque était instable, mais il est reproché à l’agent immobilier de ne pas avoir fourni une évaluation réaliste et surtout, cette décision se rapproche de l’arrêt du 7 mars 2018 de la Cour d’Appel de Bordeaux, en ce qu’elle fait grief au professionnel de ne pas avoir justifié son évaluation par la production de références de marché comparables.

Tout comme la Cour d’Appel de Lyon le 5 février 2015 avait sanctionné le préjudice de perte de chance de vendre à un prix élevé comme laissé espéré par l’estimation, dans cette affaire, la Cour d’Appel de Rouen a lourdement sanctionné le professionnel.

https://www.journaldelagence.com/1192634-attention-a-la-surevaluation-dun-bien-risque-de-tres-lourdes-sanctions-quentin-lagallarde

 

Les cadres parisiens veulent plus que jamais quitter la capitale

Chaque année, Cadremploi fait le même constat : plus de 80% d’entre eux déclarent «vouloir quitter Paris pour s’installer en région». Mais à la faveur de la pandémie, une part croissante de ces cadres, passe de la simple déclaration – presque convenue – aux démarches concrètes, comme la recherche d’emploi.

Ainsi, le site de recrutement des cadres a observé une augmentation de 31% du nombre de candidats recherchant un emploi en région entre mars 2020 et mars 2021. Sur ce dernier mois, près d’un cadre sur 5 a recherché un emploi hors Île-de-France.

Mais où donc les déçus de la capitale envisagent-ils leur nouvelle vie ? Loire-Atlantique, Gironde et Rhône sont les départements les plus convoités : les bassins d’emploi des grandes villes comme Nantes, Bordeaux et Lyon sont très attractifs. Mais le climat et le cadre de vie comptent également : les cadres franciliens aimeraient pouvoir respirer l’air marin de la côte ouest ou randonner dans les Alpes sans avoir à prendre le train ou faire des heures de voiture.

Toutefois, la distance avec la capitale doit rester raisonnable et si ces trois villes sont si plébiscitées, c’est qu’elles sont reliées à Paris en moins de trois heures par le TGV. On ne coupe pas le cordon si facilement.

https://www.lefigaro.fr/economie/les-cadres-parisiens-veulent-plus-que-jamais-quitter-la-capitale-20210427

 

Prix de l’immobilier : le ralentissement se confirme à Paris, contrairement à la province

Fait nouveau de l’année 2020, l’orientation des volumes est hétérogène : le nombre de ventes de logements anciens a chuté de 12 % en Île-de-France, qui n’apparaît plus comme la locomotive du marché, là où la province a tiré le marché.

Cette disparité notable a un impact sur les prix. S’ils se révèlent toujours en nette hausse sur un an pour l’Île-de-France, avec +6,4 % entre le 4e trimestre 2019 et le 4e trimestre 2020, l’homogénéité n’est cependant pas de mise. Ainsi, à Paris intra-muros, les prix ont marqué une pause dès le 3e trimestre 2020, et le ralentissement semble se confirmer selon l’indicateur avancé des avant-contrats : le prix des appartements anciens amorcerait dès lors un mouvement baissier, passant de 10 850 €/m² en novembre 2020 à 10 600 €/m² en avril 2021.
Le marché du neuf inquiète et appelle à davantage de vigilance.

On ne peut qu’être préoccupé de signaux convergents, amplifiés par la crise, au regard notamment de l’interconnexion des marchés du neuf et de l’ancien qui pourrait, à moyen terme, impacter les prix dans l’ancien, dans les zones tendues notamment.

https://www.notaires.fr/sites/default/files/NCI%2051%20FR.pdf

 

Immobilier : au Royaume-Uni, les propriétaires d’appartements ne le sont pas à vie

Vu de France, le concept peut surprendre : acheter un logement et n’être son propriétaire que pour une durée limitée. En Angleterre, c’est pourtant la norme. Dans un quartier chic de Londres, cette agente immobilière et sa cliente sont des Françaises. « Cet appartement a un lease de 91 ans. C’est à dire que vous serez propriétaire pendant 91 ans », annonce alors l’agente immobilière. Après ces 91 ans, l’acquéreuse devra quitter l’appartement. Il reviendra à celui qui détient les murs de l’immeuble, un « superpropriétaire ».

https://www.francetvinfo.fr/economie/immobilier/prix-immobilier/immobilier-au-royaume-uni-les-proprietaires-d-appartements-ne-le-sont-pas-a-vie_4385831.html

 

L’immobilier d’entreprise en pleine mutation sur le fond et la forme 

Des plateformes logistiques livrant à domicile se substituant progressivement aux grands centres commerciaux, le travail à la maison mettant à mal certains espaces de travail trop rigides… Autant d’exemples qui montrent que la pandémie mondiale entraîne une forte évolution du monde économique en bouleversant les habitudes de travail et de consommation.

https://www.forbes.fr/business-inside-tv/limmobilier-dentreprise-en-pleine-mutation-sur-le-fond-et-la-forme/